Jump to content
  • Sign Up

Перспективы домостроения в Москве


 Share
Followers 1

Recommended Posts

...

А можно многострадальных отселить за МКАД и даже не в пределах округа с некоторой прибавкой метров, а кому не понравится - пригрозить отселять через суд еще дальше. А построенную в 15 метрах высотку - продать.

Тут есть возможность манипулировать механизмом переселения. Эту некоторую прибавку метров переселяемым придется оплатить, далеко не всем она окажется по карману, они будут вынуждены отказываться от предложенного и соглашаться на квартиру в отдаленной местности. И суд не понадобится.

 

При Лужкове порядок расселения сносимых пятиэтажек зависел от того, приватизирована квартира или нет. Если квартира в собственности, давали новую в том же районе такую же по метражу или больше, но с доплатой. Если квартира в найме, то новую давали по социальной норме в зависимости от числа зарегистрированных. Если, например, зарегистрировано две семьи, то эти люди могли получить две отдельные квартиры, из которых хотя бы одна должна быть в этом же районе (вторая в черте города). Поэтому обитатели сносимых домов стремились расприватизировать свои метры и напрописать к себе как можно больше родни (хотя с момента принятия решения о сносе эти действия запрещались).

Сейчас правила изменились, и думаю, их ещё будут корректировать под новую программу.

 

По мере реализации программы бюджет города выиграет и за счет налогов: налоги за квартиру в новом доме в разы выше.

Link to post
Share on other sites


  • Replies 136
  • Created
  • Last Reply

Top Posters In This Topic

Тут есть возможность манипулировать механизмом переселения. Эту некоторую прибавку метров переселяемым придется оплатить, далеко не всем она окажется по карману, они будут вынуждены отказываться от предложенного и соглашаться на квартиру в отдаленной местности

Определение Президиума Верховного Суда РФ от 2 апреля 2003 г. N 148пв-02 с этим не согласно. Тут переселятелю сразу нужно предлагать за 101-м километром.

 

Переселяемый никаких дополнительных метров оплачивать не должен. Пусть строят квартиры размер в размер с их бывшими, если на то пошло.

Link to post
Share on other sites

Вот что напягает так это что вместо микрорайона с пятиэтажками строится плотная застройка 20+ этажей. Дворов нет, площадок нет. Земля дорогая-общественного пространства нет. Нужны, кроме детсадов-школ-поликлиник-полицейских учасиков-пожарных депо(привет симсити):

Пивные(ака стекляшки), причём разных категорий -18+, 30+, 45+

Спортсооружения типа тенисных залов, бильярдных и т.д.

Места культдосуга типа библиотек/кинотеатров класса микро(комната-ящик-видак-стереосистема-кто жил в общагах знает)

Сауны-бассейны. Одно дело пристройка между домами(привет ДАСу на шверника) другое дело гдето в километре с наботгй до 7 вечера.

 

Жадные коммерсы(тм) ничего этого не стоят.

 

С учётом плотности застройки пятиэтажки можно за енить домами по схеме 6-7 этажей без лифта с цоколем, причём верхние этажи это чисто малосемейку для млодёжи без детей. В подвале общепит-манеж-коммерция, в присторойке басейн-спортзал. В общем нужен креатив плюс инженерный расчёт плюс мнение обитателей. А комерсы строят много метража за очень много денег по приципу лишь бы продать.

 

Я жил и в проходной двушке хруёвке в 40 квсдратов, в малосемейке в 18, в брежневке трёшке в 60, в общагах разной планировки. Искуство это впихнуть комфорт в минимум метража, а не однушку в 60 квадратов или казарму с сортиром на соседнем этаже. Нет, общая кухня и общие души тоже наверно нужны как средство коммуникации и передачи навыков, но не безальтеинативные. Душевых хватит в бассейне, а плитка для яичницы или кофе может быть и в малосемейке. В общем всё сложно.

 

Минус хрущёвок в вертикальной интеграции без общественного пространства. Минус общаг в единой планировке-стопицот одинаковых каморок . Брежневки в этом плане лучше-однушки, двушки, трёшки и немного четвёрок, плюс метров 20 корридоров на этаже,, но вытянутых-тенисный стол не поставишь..

Edited by MIKLE
Link to post
Share on other sites
но вообще то странно за счет бюджета города решить жилищные проблемы владельцев приватизированных квартир. почему остальные должны платить за то, что квартира через 10 лет разрушиться? как владеть - так частная собственность, а как амортизация - так государство, помоги?

Как будто в данном случае кто - то прямо вот так требовал от государства помощи. Инициатива - то исходит от кого, кто там к Путину побежал? И кто там про специальный закон речь завёл?

Вот тут хорошо описано возможное будущее развитие ситуации.

Невыносимый снос: как избавиться от пятиэтажек без ущерба для москвичей
Еще до начала сноса нужна открытая дискуссия о том, чтобы плюсы от сноса ветхих домов не обесценились минусами от уплотнения застройки и перегруженной инфраструктуры

 

Подготовка новой программы сноса пятиэтажек в Москве началась по лекалам классического предвыборного пиар-проекта. Сначала с просьбой принять подобную программу к мэру обратились муниципальные депутаты от «Единой России», ранее не проявлявшие никакого интереса к этой теме. После муниципальных депутатов идею поддержала профильная комиссия Мосгордумы по градостроительству. И наконец, сам мэр получил благословение на новую программу расселения и сноса у первого лица государства.

 

Очевидно, что таким образом Сергей Собянин начал свою предвыборную кампанию по переизбранию на третий мэрский срок. И, к сожалению, пока что озвученные им планы по расселению и сносу пятиэтажек не выглядят как системная программа по улучшению жилищных условий 1,5 млн человек.

 

Очень разные пятиэтажки

 

Именно неопределенность планов мэрии по сносу пятиэтажек пугает многих москвичей. Пятиэтажный фонд Москвы неоднороден. Меньшую его часть составляют кирпичные пятиэтажки, построенные в позднесталинские или раннехрущевские годы, до начала массового строительства панельных хрущевок в конце 1950-х годов. Это более комфортное жилье, чем построенные позже панельки, — за счет высоких потолков (от 2,7 м), больших по площади квартир, толстых стен и ряда других особенностей. Как правило, кварталы старых пятиэтажек спланированы удобно для жителей. Целью более позднего строительства стал максимум квадратных метров, из-за чего сильно увеличилась плотность застройки. Например, самый «пятиэтажный» район Москвы — Зюзино, построенный в 1960-е годы, занимает 7-е место по плотности населения среди всех 125 районов столицы (без учета Новой Москвы). Кроме того, благоустройство хрущевских кварталов и микрорайонов сильно отставало от темпов строительства жилья.

 

В этой связи реально работающая программа сноса ветхого пятиэтажного жилья в Москве должна быть дифференцированной. Для более комфортных кирпичных пятиэтажек, а также для отдельных серий блочных вместо сноса нужно по возможности ускорить сроки проведения капремонта. Пока же все выглядит так, будто чиновники мэрии либо обещают то, что не собираются выполнять, либо не совсем разбираются в истории вопроса.

 

Дома под снос

 

Самой ветхой частью пятиэтажного фонда являются панельные серии 1960-х годов. Только на одну серию домов I-515 приходится почти 20% всех пятиэтажек. Сейчас эти дома уже очень сильно изношены физически и устарели морально. Значительная часть панелек ни разу не проходила капитального ремонта. При этом, согласно советским ведомственным строительным нормам (ВСН), минимальная продолжительность эффективной эксплуатации этих зданий до капремонта должна была составлять 15–20 лет. Но, согласно утвержденной правительством Москвы региональной программе, капитальный ремонт большей части таких домов намечен на 2025–2040-е годы.

 

В тех немногих пятиэтажках, которые сейчас ремонтируются, рабочие сталкиваются почти со стопроцентным износом некоторых инженерных конструкций и элементов зданий. Например, замена стояков горячего и холодного водоснабжения возможна целиком в подъезде или невозможна в принципе. Если кто-то из собственников не соглашается на замену стояка у себя в квартире, заменить их в шахматном порядке на других этажах невозможно. Старые трубы просто плавятся при попытке приварить к ним новые. Дома ветшают на глазах. Кстати, подобная участь ждет и девятиэтажки, построенные в начале 1970-х из тех же самых панелей, что и хрущевские пятиэтажки.

 

Кроме физического износа очевидна и проблема комфорта: тесные квартиры с очень тесными кухнями, в части домов установлены сидячие ванные, отсутствие мусоропровода и лифта, что сильно осложняет жизнь пожилым людям и людям с ограниченными возможностями. Из-за общей тесноты квартир и отсутствия холлов на этажах молодым семьям часто просто негде разместить детскую коляску или велосипед. Поэтому при условии согласия жителей программа расселения и сноса является единственным выходом из положения.

 

Проблемы на пути сноса

 

Первая проблема — источники финансирования. На встрече с президентом Путиным мэр Москвы заявил, что финансовые возможности столицы позволяют реализовать массовый снос пятиэтажек. Если финансирование будет происходить исключительно за счет бюджета Москвы, то программа заранее обречена на провал. Дело в том, что действующая программа расселения и сноса пятиэтажек, начатая в 1998 году, длится уже почти 20 лет. За это время московские власти не смогли снести 6 млн кв. м жилья. Сейчас речь идет о 25 млн кв. м. Несложно посчитать, что при таких темпах новая программа сноса займет не менее 80 лет. «15–20 лет», о которых говорил министр строительства Михаил Мень, пока звучат, как сказка. Показателен и еще один факт. Именно при мэре Собянине правительство Москвы начало сносить пятиэтажки исключительно за счет городского бюджета, исключив из программы частных инвесторов. В итоге если в 1998–2010-х годах в Москве в среднем ежегодно сносилось примерно 100 пятиэтажек, то в 2011–2016-х годах — около 50.

 

Так что без привлечения частных инвестиций реализовать задуманное невозможно. Но этому мешают два обстоятельства. Во-первых, инвестконтракты на снос и расселение пятиэтажек работали при стоимости кредитов на рынке не более 11–12%. Во-вторых, уровень спроса на жилье в начале и особенно в середине 2000-х годов серьезно превышал нынешний, что позволяло отбить расходы на переселение жителей сносимых домов за счет продажи оставшихся квартир. Без общего снижения процентных ставок или городской программы их субсидирования, а также без восстановления рынка жилья и ипотечного кредитования проекты по сносу пятиэтажек будут нерентабельными.

 

Вторая большая проблема — инфраструктурные ограничения. Массовое жилищное строительство даже при небольшом уплотнении застройки значительно увеличит объем энергопотребления в городе и потребует расширения мощностей. В противном случае возникает риск блэкаутов, как в 2005 году. Серьезно возрастет нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуры. Например, загрузка детских садов и школ в Юго-Западном округе Москвы, часть которого застроена пятиэтажками, как правило, составляет 90–95%. Без строительства новых социальных учреждений именно в районах сноса нас ожидают колоссальные очереди в детские сады и школы. Должна быть учтена и транспортная проблема, иначе жителям придется еще больше часов проводить в пробках. Экспертные оценки стоимости программы в 2,5–3 трлн руб. являются явно заниженными, так как не учитывают всех сопутствующих расходов.

 

Третья проблема — законодательное регулирование и администрирование сноса. Очевидно, что правительство Москвы не хочет вступать в равноправные отношения с собственниками квартир в пятиэтажках и заключать договоры обмена или выкупа квартир в будущих сносимых домах. Во всяком случае на встрече с президентом мэр говорил о требованиях рыночного выкупа жилья в сносимых домах как о «неурегулированной нише» в законодательстве. Похоже, мэрия добивается принятия Госдумой закона, допускающего принудительное изъятие имущества под реконструкцию пятиэтажек. Как может выглядеть такое изъятие с применением ОМОНа и бульдозеров, мы уже наблюдали при строительстве олимпийских объектов в Сочи.

 

Такая логика выглядит особенно цинично на фоне взимаемых с каждого собственника налога на имущество (по растущей каждый год кадастровой стоимости), а также взносов на капремонт. Налицо двойные стандарты: собственник жилья должен быть собственником, когда платит налог, но перестает им быть, как только речь заходит о заключении договора на переселение.

 

Весьма показательно молчание городских властей относительно отмены взносов на капремонт для жителей пятиэтажек и возврата ранее уплаченных взносов. Статья 174 Жилищного кодекса, посвященная этому вопросу, в нынешней редакции выглядит весьма двусмысленно и требует уточнения. Перед собственниками квартир, где так и не будет проведен капремонт, откроются хорошие судебные перспективы. Люди платили деньги за услугу, которую в итоге не получили.

 

Непонятно еще, кто в правительстве Москвы будет отвечать за реализацию этой колоссальной программы. До 2014 года вопросами расселения занимался департамент жилищной политики города Москвы, который был ликвидирован по решению мэра. Серьезные сокращения прошли в строительных отделах управ и префектур.

 

Наконец, четвертая проблема — как не допустить критического переуплотнения застройки в новых кварталах и ухудшения качества городской среды? Именно переуплотнение застройки на месте снесенных в 2000-е годы пятиэтажек стало главным негативным последствием программы сноса: маленькие дворы-«колодцы» в кольце 25-этажных домов, в которых неуютно находиться, нехватка парковочных мест во дворах и пробки. Поэтому заблаговременно, еще до начала сноса, нужна открытая профессиональная дискуссия о том, как сделать так, чтобы увеличение плотности застройки и этажности было минимальным. Иначе негативные последствия от уплотнения перевесят многие плюсы от сноса и расселения старых пятиэтажек.

Константин Янкаускас, Муниципальный депутат района Зюзино (Москва)

Источник: РБК.

 

 

Увеличивая при этом капитализацию каждого затенённого жителя, в полтора-два раза

В пятиэтажке он владел, скажем, 35-ю ветхими кв. метрами по 150 000 р/метр, а станет владеть 50-ю метрами в новом доме по 170 т.р. минимум ( если не по 200 тысяч).

Какая разница в уровне капитализации для того, кто собирается жить в своем жилье, а не торговать им, сдавать в аренду и так далее?

По мере реализации программы бюджет города выиграет и за счет налогов: налоги за квартиру в новом доме в разы выше.

Вот город от повышения капитализации выиграет, но не переселяемый.

Link to post
Share on other sites
Я описал реальный случай

Я тоже описал реальный случай лично со мной, когда переехал с Нагорной ул (Юго-Западный округ) в Солнцево (Западный округ, но за МКАДом) в 2012 году. Причем вариант остаться в своем районе был лишь у тех, кто приватизировал квартиру ранее. Но они получили ровно столько, сколько имели. Для меня же пилюлю подсластило 100 метров в Солнцево вместо 55 на Нагорной.

Второй реальный случай с моим приятелем случился. Когда их дом на Кастанаевской (100 метров от м.Пионерская) по причине сноса поехал почти полностью на Сколковское шоссе. В пределах ЗАО, все-по-закону-ага. А в свежепостроенный дом рядом со снесенной пятиэтажкой смогли попасть "не только лишь все, мало кто смог..." Но надо все же заметить, что жители Солнцево получают квартиры в Солнцево же :)

При Лужкове порядок расселения сносимых пятиэтажек зависел от того, приватизирована квартира или нет. Если квартира в собственности, давали новую в том же районе такую же по метражу или больше, но с доплатой. Если квартира в найме, то новую давали по социальной норме в зависимости от числа зарегистрированных.

В 2012м все так и было уже при Собянине. При этом сразу было заявлено, что шансов остаться не только в своем районе, но и вообще внутри МКАД, у обладателей договора найма вместо свидетельства о собственности нет никаких. А двое соседей собственников получили метр в метр, но тоже не по месту прежнего проживания, а на удалении в 5 км примерно.

 

В пятиэтажке он владел, скажем, 35-ю ветхими кв. метрами по 150 000 р/метр, а станет владеть 50-ю метрами в новом доме по 170 т.р. минимум ( если не по 200 тысяч).

Скажите, вот как мы можем писать на одном форуме в одной теме, если находимся в разных реальностях? В моей реальности почему-то никому не набрасывают +50% к имеющейся площади, да еще и в свежепостроенной башне по-соседству.

Link to post
Share on other sites
. В пределах ЗАО, все-по-закону-ага.

Ну так речь про район никогда и не шла. Только про округ. С той-же Кастанаевки люди уезжали на Ярцевскую, Беловежскую, Кременчугскую, Екатерины Будановой и т.д.

А это другие районы, но округ тот же. Поэтому жителям ЗАО "повезло" с Солнцево. И они имели и имеют все шансы уехать за кольцевую. У остальных округов такие шансы стремятся к нулю.

Link to post
Share on other sites

Самый цирк начнется когда надо будет 9-12 этажки расселять, а это не такая уж отдаленная перспектива.

Link to post
Share on other sites
Самый цирк начнется когда надо будет 9-12 этажки расселять, а это не такая уж отдаленная перспектива.

Ну девятки многих проектов - да, уже просятся под снос, а вот из двенашек, кроме "тесной" серии II-18/12 ничего особо и не приходит на ум, что можно снести.

Link to post
Share on other sites

Еще примеру есть дома которые построены очень неудачно , хотя они даже не хрущевки.

Edited by Москвич
Link to post
Share on other sites
кроме "тесной" серии II-18/12 ничего особо и не приходит на ум, что можно снести.

Их во времена Лужкова массово утеплили и обклеили керамогранитом и даже трубы меняли при этом. Так что постоят еще лет 30. И почему тесные? Однушка там нынешним новостройкам фору даст: 20м комната и 10 кухня при общих 35 метрах это очень неплохо. Потолок правда низковат.

Link to post
Share on other sites
В моей реальности

 

У меня , лично, близкие знакомые, в Черёмушках, вместо 35 метровой однушки в снесённой 5-этажке, на четверых, получили 78 метровую трёшку, в километре от старого места проживания.

 

При Лужкове.

Link to post
Share on other sites
Я прикинул, 8000 пятиэтажек под снос, это 800 000 жителей.
Подавл. большинство не станет выпендриваться про нормы инсоляции, когда им, в итоге дарят по 3-5 млн рублей.
потому, что
У меня , лично, близкие знакомые, в Черёмушках, вместо 35 метровой однушки в снесённой 5-этажке, на четверых, получили 78 метровую трёшку, в километре от старого места проживания.

 

При Лужкове.

вы посчитали, что некий добрый человек либо их группа неизвестно откуда наскребет и выбросит пару триллионов рублей в пустоту, "что бы людям было хорошо" :lol:

и кстати 100 человек на одну пятиэтажку маловато будет, вот 100 квартир - да, может. И тогда пара триллионов удваивается. Мир конечно не без добрых людей, но ненастолько же.

Link to post
Share on other sites
Их во времена Лужкова массово утеплили и обклеили керамогранитом и даже трубы меняли при этом. Так что постоят еще лет 30. И почему тесные? Однушка там нынешним новостройкам фору даст: 20м комната и 10 кухня при общих 35 метрах это очень неплохо. Потолок правда низковат.

Нормальные там только однушки, и если трёшка была б ещё ничего,-

но во всех планировках дома, любая, кроме однушки конечно, квартира -

со смежными и проходными комнатами; но самый угар что толстые несущие стены

проходят не между квартирами, а между 2-мя комнатами соседской квартиры(!)

а между квартирами стены из чего-то типа гипсобетона,- слышимость просто ужа-са-ю-щая.

Серия II-18/12 вообще плохого качества, минусов очень много, взять хотя бы пол без стяжек

с незакреплённой в песке электропроводкой соседей нижнего этажа.

 

По поводу капремонта - многие не успели при Лужкове, в Алексеевском районе

большинство домов II-18/12 не откапиталили, только близнецам 9-ти этажкам повезло.

Нынешний капремонт (из того что удалось узнать) пока что планируется почему-то частями на 2028-30.

 

Думаю заселять "ржавый пояс" было бы правильно, и если оставить в стороне вопрос ресурсов города,

больше непоняток вызывает предложение сноса целыми районами,

действительно, что делать если в микрорайоне вплотную к одной 12-этажной башни

несколько трёх(шести)-подъездных пятиэтажек?!

Поэтому жителям ЗАО "повезло" с Солнцево. И они имели и имеют все шансы уехать за кольцевую. У остальных округов такие шансы стремятся к нулю.
А СВАО "повезло" с Северным, ведь строили же массово муниципальное жильё в посёлке Северный,

и там ещё много места, или я путаю и туда не отправляли переселенцев :blink:

Link to post
Share on other sites
вы посчитали, что некий добрый человек либо их группа неизвестно откуда наскребет и выбросит пару триллионов рублей в пустоту

 

Вы были невнимательны, повторяю в который раз - про такие условия я говорил - только для первых (единиц, а не десятков) домов в условиях плотной застройки, при условии - без отселения района за МКАД..

Это был просто один из (умозрительных) вариантов того, как было бы можно начинать программу тем, кто решит её начать (имея заявленной целью расселять в пределах привычного района, которую на днях и декларировал С.С.Собянин). То есть, разговор был условным, поскольку хорошо известно, что не все обещания Собянина - затем выполняются в полной мере.

 

Насчёт моей реальности с удвоением площади моих знакомых - это вообще не имеет отношения к делу, здесь я просто отвечал на Ваш пост про Вашу реальность, в которой таких случаев не было. В моей - были. Вот и всё.

Доказав Вам, что реальность действительно бывает разной, я и не думал начинать делать тех триллионных выводов, которые сделали Вы, из одного, двух, пяти или десяти - известных нам с вами случаев . Понимаете?

Не стоит придумывать друг за друга.

Edited by rails
Link to post
Share on other sites
Ярослав Кузьминов: Почему надо сносить пятиэтажки несносимых серий?

Районы пятиэтажек всегда критиковали еще и за недостаточно развитую инфраструктуру, жилые первые этажи, переполненные машинами дворы…


Ярослав Кузьминов: Конечно, реновация старых пятиэтажек может осуществляться только в ходе комплексной застройки. По существующим сейчас в городе законам новые дома должны строиться только с паркингами - подземными или многоуровневыми, расположенными по соседству. А на первых этажах в новостройках в последние годы располагаются только общественные пространства - МФЦ, кафе, предприятия службы быта, клубы по интересам для пенсионеров и подростков и тому подобное. Во дворах же теперь обязательны хорошо оборудованные детские и спортивные площадки. Все это станет доступно и для новоселов из пятиэтажек.

Кто все это построит? Горький опыт, когда часть домов на переселение отдавали инвесторам, у Москвы уже есть. Люди годами сидели на чемоданах в ожидании новоселья. И в конце концов сносом их пятиэтажек был вынужден заняться сам город.


Ярослав Кузьминов: Ответ на этот вопрос еще только предстоит получить, требуется серьезный анализ всех вариантов, но лично мне ближе позиция специалистов, рекомендующих городу взять сейчас эту работу сразу на себя. Оперативный штаб уже лично возглавил мэр Москвы Сергей Собянин. Градостроительный комплекс может нанимать подрядчиков, но организация процесса, а значит и ответственность за его результаты, должны остаться все-таки на городе.

Собянин дал уже поручение подыскать стартовые площадки для запуска программы. Но ведь срединная часть Москвы, где расположена большая часть пятиэтажек, застроена довольно плотно. Где же, по вашему, власти найдут пустые участки? Да еще, чтобы они находились по соседству с домами, идущими под снос?


Ярослав Кузьминов: Я думаю, что это могут быть лишь районы бывшей промышленной застройки. Они уже начали в Москве успешно осваиваться, но свободных территорий там еще много. Сейчас появляется прекрасная возможность заполнить эти черные дыры на теле Москвы.

Для того, чтобы снести первые 1722 "хрущобы" Москве потребовалось два десятка лет. А сейчас вы говорите, что идет расчет сноса 8 тысяч домов за 10-15 лет. Вы действительно полагаете, что это реально?


Ярослав Кузьминов: Если внести поправки в законодательство, упростить правовой режим, то город сможет одновременно комплексно застраивать по несколько микрорайонов и переселять туда тех, кто живет рядом. И тогда за 10-15 лет справиться со всей программой вполне возможно.

Что вы имеете в виду под упрощением правового режима?


Ярослав Кузьминов: Прежде всего - урегулированность взаимоотношений с собственниками жилья. В законе должно быть четко прописано: куда их должны переселить, на каких условиях, возможность выкупа квартиры по рыночной цене и так далее. Наличие таких правил избавит от судов, которые могут затормозить переселение и диких скандалов, вроде тех, что происходили в свое время в Бутово, когда владельцы домов, попавших в зону сноса, ложились под ковш бульдозеров.

Назовите три главных условия, которые на ваш взгляд станут залогом успеха этой масштабной программы. Многие ее уже сравнивают с той самой, хрущевской, вызволившей миллионы людей из коммуналок и бараков. И самом деле, речь сейчас идет тоже о судьбе более чем 1,6 миллиона москвичей…



Ярослав Кузьминов: Должны соблюдаться три условия. Первое - экономическая обоснованность, при которой людям не будет обещано то, что городу не по карману - и потом не выполнено. Второе - справедливость, чтобы не было такого, кому-то вместо "трешки" дают "двушку", а кому-то - площадь вдвое большую, плюс гарантия предоставления жилья в своем районе. И третье - прозрачность всего процесса переселения. Очередность, место расположения новых домов - все это должно быть доступно москвичам на электронных ресурсах правительства города. Дискуссии и споры и в этом случае будут, но они будут касаться реальных дел, а не слухов и домыслов.

Кстати


В СМИ и соцсетях распространяется липовый список сноса. Руководитель департамента градостроительной политики Сергей Левкин заявил: "С момента, когда было принято решение о новой программе сноса на самом высоком уровне, прошла только неделя. Поэтому конкретного адресного перечня домов, которые попадут в эту программу, нет".

Ярослав Кузьминов: Почему надо сносить пятиэтажки несносимых серий?

Москва стоит на пороге формирования грандиозной программы по сносу 8 тысяч пятиэтажек, построенных в середине прошлого века. На этом фоне переселение жителей из 1700 домов, уже попавших в городе под нож бульдозера за последние годы, выглядит просто разминкой.


С разными чувствами встретили эту новость москвичи. С радостью - вот наконец-то появится возможность переехать из развалюхи в современные комфортабельные квартиры. Но в то же время и с тревогой - не окажутся ли они в итоге где-нибудь на окраине города или даже в Подмосковье? Эти и другие вопросы, которые порождает у горожан новая страница в истории столицы корреспондент "РГ" обсудил с депутатом Московской городской думы, ректором Высшей школы экономики Ярославом Кузьминовым.

Ярослав Иванович! Прежде чем мэр Москвы Сергей Собянин вышел к президенту страны с предложением сформировать такую программу и Владимир Путин его поддержал, судьба пятиэтажек обсуждалась в Московской городской думе. Вы там тоже выступили за снос. Почему?


Ярослав Кузьминов: Давайте вспомним историю появления этих домов. Строить их начали при Хрущеве и продолжили при Брежневе. Делалось это прежде всего для того, чтобы ускорить расселение коммуналок. Страна, которая всего за 10 лет до этого прошла через страшную войну, была бедная, но проблему надо было решать. Анастас Иванович Микоян - в ту пору первый зампредседателя Совета Министров СССР, поехал во Францию и купил там очень дешевые по европейским меркам заводы панельного домостроения. Дома, которые начали производить в Европе, у нас еще более удешевили - за счет использования более хлипких, дешевых материалов.

Недавно на одном из сайтов я смотрел фотографии только что застроенных кварталов этих домов. Какое для людей это было счастье! И это понятно, если вспомнить, что до этого они жили в условиях, как пел Высоцкий, на 38 комнаток одна уборная. И то расселение для той поры, я считаю, было одним из крупнейших социальных достижений Советского Союза. Но тогда предполагали, что это временное жилье, что пятиэтажки простоят не дольше 25 лет. Но потом срок их службы продлили еще на столько же. Многим домам сейчас уже лет под 60.

В Москве попытались в очередной раз привести их более-менее в порядок в ходе масштабной программы капитального ремонта жилья, которым столица занимается третий год. Но неожиданно натолкнулись на сопротивление жителей. Они не понимают, что и как в их квартирах можно отремонтировать. Коммуникации проложены в стенах, следовательно, новые можно проложить только поверх. В итоге уменьшатся и без того тесные комнаты. Подвалов нет, значит надо вскрывать полы на первых этажах. А жителям куда деваться? Балконы можно только срезать, новые, более тяжелые, ветхие стены не выдержат…

Проще снести, чем ремонтировать, такое сегодня мнение большинства жителей. И в самом деле, пора признать, что время этих домов в Москве просто истекло. Когда сносили первые, самые жуткие хрущобы, эти были еще более-менее ничего. Но прошло 15-20 лет - и стало очевидно, что пришел час и их сноса.

Одна из задач города - не допустить вместо старых "хрущевок" появления новых, только ростом повыше

Но пятиэтажки в Москве тоже разные. Есть кирпичные, с трехметровыми потолками, лифтами… "Их тоже снесут?"- волнуются те, кто живет в таких домах.


Ярослав Кузьминов: Ну зачем же? Это нормальные дома, которые подвергаются капремонту, их никто не собирается сносить.

А что на месте снесенных появится? Небоскребы, как в Сингапуре? Или как минимум, 25-этажки?

Ярослав Кузьминов: Архитектурный и градостроительный облик новых районов еще только предстоит разработать - мэр, насколько мне известно, дал свое поручение на этой счет Москомархитектуре. Но лично я надеюсь, что у нас дело не дойдет до 25-этажек, а будет достаточно 12-14-этажных домов в более "городской" застройке. Вместо разбросанных домов, где нет даже закрытых дворов, должны появиться нормальные улицы.

Это позволит как минимум удвоить или даже утроить коэффициент выхода общей площади и решить вопрос финансирования программы. По нашим расчетам, ее стоимость - 2,5, а с учетом новых дорог и инженерных коммуникаций - 3 трлн рублей. Если, например, реализовать программу за 10-15 лет, то городу придется выделять на это по 200-300 млрд рублей в год. То есть почти столько же, сколько сейчас он тратит на дорожное строительство. Это слишком большая нагрузка. Но если мы получим процентов на 40 больше квартир, чем нужно для переселения, их можно продать - уверен, многие москвичи из отдаленных спальных районов захотят переселиться поближе к центру. В результате нагрузка на бюджет города может быть снижена до 100-120 млрд.руб., что непросто, но уже представимо.

Новые 12-14-этажные дома будут тоже панельными?


Ярослав Кузьминов: Панель сейчас уже не та, что в 70-е годы прошлого века, когда в Москве возникали один за другим однообразные спальные районы. Но я надеюсь, что ставка будет делаться все-таки в основном на монолит. Дома из него дороже панельных всего процентов на 15. И если ВЭБ и госбанки подключатся и прокредитуют технологическое обновление стройкомплекса, он ведь в основном уже частный, то при застройке мы получим большее архитектурное разнообразие. В любом случае, на мой взгляд, одна из задач города - не допустить вместо старых "хрущевок" появления новых, только ростом повыше. Мы же не хотим с вами ездить сейчас за "запорожце", пусть даже с прямоугольными фарами и подушкой безопасности? Так и тут обновление должно быть кардинальным.

У нас есть уникальный шанс сформировать новый облик города не только в центре, но и в районах, откуда до центра - полчаса на транспорте. С широкими тротуарами, бульварами, с красивой разнообразной застройкой.

В социальных сетях звучит опасение, что вся эта будущая красота предназначена не для тех, кто живет в пятиэтажках. А как раз для тех, кто купит квартиры в домах, появившихся на их месте. Москвичей же на выселки - в Новую Москву или Балашиху, другие города Подмосковья. Говорят, там много домов понастроено, квартиры в которых никто не покупает…


Ярослав Кузьминов: Это действительно ключевой вопрос, который волнует многих. Я участвовал в нескольких этапах обсуждения - в Общественной палате Москвы, городской думе, мэрии. Нигде не звучало даже мысли, что возможно переселять людей куда-то в новые районы. Никто в руководстве города не пойдет на такое обострение социальной обстановки. И мэр Собянин, кстати, уже сказал свое слово. Процитирую его аккаунт в "Твиттере": "Новые квартиры, как и прежде, будут предоставляться недалеко от места проживания. Как правило, в том же районе".

Все отдают себе отчет в том, что живут в пятиэтажках в основном люди небогатые - кто побогаче, уже купили квартиры и переехали. Очень много пожилых людей, которые привязаны к своей поликлинике, центру социального обслуживания, соседям, наконец. Они могут даже прожить на несколько лет меньше, если их переселить в другой район. Поэтому в идеале переселение должно происходить не далее чем на соседнюю улицу.

Для того же, чтобы гарантировать права жителей расселяемых домов, будут разработаны изменения в законодательство. Внести свои предложения на этот счет мэр дал поручение целому ряду структур правительства Москвы. Подключилась к этой работе и Госдума РФ, в которой, как сообщил на днях ее глава Вячеслав Володин, в ближайшее время будет создана рабочая группа из представителей профильных комитетов. Войдут в ее состав и представители Москвы. В ходе этой работы норма о предоставлении жилья переселенцам в своем микрорайоне будет закреплена в Федеральном законе.



Важен вопрос не только где, но и какую квартиру дадут? Многие помнят, когда снос "хрущоб" в Москве только начинался, благодаря ему многие семьи в корне решали свой жилищный вопрос, так как представляли квартиры по социальным нормам, существующим в городе. И таким образом, если в квартире были прописаны, скажем, две семьи - родители и вышедшая замуж дочка, то они благополучно разъезжались по отдельным квартирам. Позже городской закон изменили и новую квартиру стали давать по количеству комнат. А как сейчас по вашему это может выглядеть? На что горожане могут рассчитывать?


Ярослав Кузьминов: Будем реалистами: жилую площадь они получат скорее всего, в том же размере, какую имели, больше дать город вряд ли сможет. Но новоселы выиграют от переезда в любом случае. Кухня в новой квартире будет не 5-6 метров, а 8-10, нормальные санузлы, просторная лоджия… Главное, в доме будет лифт, что для пожилых людей, инвалидов и мам с колясками критически важно. Все это увеличит стоимость жилья переселяемых граждан раза в полтора, а то и два. Захотите продать квартиру и купить новую в другом районе - точно не проиграете. Если сейчас трехкомнатная в старой пятиэтажке стоит миллионов 7-10, то в современной многоэтажке с учетом расположения будет стоить в полтора раза больше. ...

Читать далее ....
Источник: rg.
Edited by rails
Link to post
Share on other sites

Кстати, похоже решили заодно и девятиэтажки под снос пускать, если они находятся среди пятиэтажек.

«Ведомости» узнали о планах снести ряд девятиэтажек вместе с хрущевками
Столичные власти намерены снести не только пятиэтажки, но и девятиэтажки, если они окажутся в квартале, выбранном под снос, узнали «Ведомости». Как подчеркнули собеседники газеты, принцип сноса будет именно квартальным

 

В рамках новой столичной программы под снос могут попасть не только пятиэтажки, но и панельные девятиэтажки. Об этом сообщают «Ведомости» со ссылкой на источники в мэрии Москвы.

 

Как пояснили собеседники издания, принцип расселения и сноса будет именно квартальный: если в выбранном квартале окажутся панельные девятиэтажки, их тоже могут снести.

 

Власти ранее сообщали, что всего под снос может попасть около 8 тыс. домов, отмечают «Ведомости». При этом, по данным префектур, с которыми ознакомилось издание, типовых пятиэтажных домов, построенных с 1958 года до конца 1970-х, в Москве в настоящее время около 7 тыс. «Власти готовы сносить не только эти дома», — подчеркивает газета.

 

Кварталы, которые будут реконструироваться в первую очередь, власти планируют выбрать к сентябрю, рассказал изданию другой сотрудник мэрии. По его словам, главным условием, чтобы квартал попал под снос, является согласие жителей. Для этого власти будут проводить опросы. «Если жители выступят против, то их дома трогать не будут — например, такое вполне возможно в кварталах с кирпичными пятиэтажками сталинского периода», — заверил собеседник «Ведомостей».

 

Оператором программы по сносу устаревшего жилья выступит «Управление гражданского строительства» (УГС), которое будет выполнять функции девелопера, заказывать проекты и нанимать подрядчиков. Об этом изданию рассказали несколько чиновников мэрии и источник, близкий к руководству УГС. Предприятие было создано правительством Москвы пять лет назад для строительства жилья и детских садов за счет городского бюджета, отмечает газета.​

 

О запуске новой программы по сносу пятиэтажек в Москве было объявлено 21 февраля на встрече мэра столицы Сергея Собянина с президентом России Владимиром Путиным. «Я знаю настроение и ожидания москвичей. Ожидания связаны с тем, чтобы эти дома снести и на их месте новое жилье построить. Мне представляется, что это и было бы самым правильным решением», — сказал тогда глава государства. Программа должна затронуть 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. м, в которых проживают 1,6 млн человек.

 

Как признавал Собянин, проект требует огромных затрат, но пока все это Москва готова взять на себя. Как рассказали «Ведомостям» несколько московских и федеральных чиновников, на первых порах дома будут расселяться за счет бюджета, без привлечения инвесторов. «Собянин хочет оставить большой след в истории Москвы, он искренне верит в программу, и у него есть желание реконструировать кварталы пятиэтажек, переселив людей в комфортное жилье, так чтобы все были довольны, — рассказал один из московских чиновников.

 

При этом принципиальная позиция мэра заключается в том, чтобы переселять жильцов из устаревших домов в те же районы с минимальным коэффициентом уплотнения, со строительством детских садов, школ, благоустройством парков. По словам федерального чиновника, «это историческая миссия Собянина».

 

Еще один столичный чиновник рассказал газете, что Москва уже решила выделить на реализацию программы 300 млрд руб., по 100 млрд ежегодно. Эксперты и игроки рынка считают, что ликвидация хрущевок может обойтись московскому бюджету в 2,5–3 трлн руб.

Источник: РБК.
Link to post
Share on other sites
Эксперты и игроки рынка считают, что ликвидация хрущевок может обойтись московскому бюджету в 2,5–3 трлн руб.

 

Прикольно. Если себестоимость одноподъездной шестнадцатиэтажки в 7000м.кв. примерно равна 400-450млн. руб., на эти деньги можно ПОСТРОИТЬ 8000 указанных

шестнадцатиэтажек.

Это как раз по вместимости пятиэтажка в 4 подъезда. А сносить на что?

Link to post
Share on other sites
Если себестоимость одноподъездной шестнадцатиэтажки в 7000м.кв. примерно равна 400-450млн. руб.

 

Дороговато что-то. Монолит-кирпич если только, да с ништяками (подз. паркинг, или вместо него бассейн), да если строит частник, на котором зарабатывает весь район и округ.

 

Столько( полмиллиарда ) на самом деле, стоит 2-подъездная, а то и 3 подъездный панельный дом (прим. себестоимость).

 

На место пятиподъездной 5-этажки (100квартир) легко помещается 17-этажка, 3-х подъездная, на 200 квартир, средняя квартира, например, за МКАД, то есть уже с прибылями девелоперов, стоит прямо сейчас порядка 5 млн р. (рыночная стоимость). Однухи 3,5-4 млн, трёхи 6,5-7 млн. В среднем 5.

 

Продажная цена 200-т квартир таким образом, порядка 1 млрд р. Себестоимость строительства и коммуникаций (без всех налогов) - скажем, навскидку половина от этой суммы, т.е. - вокруг полумиллиарда. Ещё есть и налоги, которых можно брать поменьше - с кв. метров - для переселяющихся из 5-этажек, или, беря налоги, потом из бюджета обратно субсидировать как-то ))..

Но вот с гаражами будет кисло. Для таких башен нужны будут рядом высотные паркинги.

А вот это отдадут самим жителям. Хотите иметь машину, а парковки ведь на улицах платные, покупайте в многоэтаж. паркингах места по 300-500 т.р.

Edited by rails
Link to post
Share on other sites
Дороговато что-то

Себестоимость панельки с учетом коммуникаций в Москве - 60-70 т.р. за квадрат. Вы вспомните, что все сети внутриквартальные придется увеличить в диаметре и построить новые тепловые пункты, трансформаторные подстанции.

 

 

Сам конструктив, конечно дешевле, в районе 30тыс.руб. за метр. Если с продуваемым паркингом - 40 тыс.

Link to post
Share on other sites

какой объем строительного мусора предполагается опосля сноса этих 8000 домов? И есть ли место куда его положить?

Link to post
Share on other sites
И есть ли место куда его положить?

Так его измельчают и во вторичку пихают. А арматуру - в лом.

Link to post
Share on other sites
Дороговато что-то

Себестоимость панельки с учетом коммуникаций в Москве - 60-70 т.р. за квадрат. Вы вспомните, что все сети внутриквартальные придется увеличить в диаметре и построить новые тепловые пункты, трансформаторные подстанции.

 

 

Сам конструктив, конечно дешевле, в районе 30тыс.руб. за метр. Если с продуваемым паркингом - 40 тыс.

Вообще по госзаказу предельной суммой является 120 тысяч рублей за м2 жилой площади.

Edited by Alex176
Link to post
Share on other sites
Вы вспомните, что все сети внутриквартальные придется увеличить в диаметре и построить новые тепловые пункты, трансформаторные подстанции.

 

Их нужно всего лишь увеличить вдвое мощность инфраструктуры. Было, условно, для 100 квартир (пятиэтажка), нужно для 200-т квартир (14-20-этажка), в среднем по большому району..

А за МКАД, где в полях возводятся целые громадные микрорайоны ( например, мкрн "Кузнечики" на ЮЗ Подольска, или в Коммунарке, или в Переделкино Ближнее и т.д. ) - приходится ещё и к этому полю, издалека, тянуть , и в этом поле вообще всё строить. С ноля все коммуникации!

 

К тем же "Кузнечикам" подольским - целую выделенную автостраду построили , аж от Симферопольки.

При этом новая 3-комнатная 75 метров там стоит 5 млн рублей!!!

 

Так что с себестоимостью, в Москве, всё нормально, просто в Москве, насколько я помню, 40% квартир забирал себе город (если строил инвестор за частные деньги), а в области регион забирал меньше, по инвестдоговорам мог забрать и всего 5-10% квартир в доме.

Отсюда, в т.ч., порой и "себестоимость" для инвестора в Москве была завышена.

 

А если строить будет сам город, то ему намного проще будет.

Edited by rails
Link to post
Share on other sites
Вообще по госзаказу предельной суммой является 120 тысяч рублей за м2 жилой площади.

Всё верно. Я о том, сколько это в реале стоит.

 

Их нужно всего лишь увеличить вдвое мощность инфраструктуры.

В сетях обязательно выдвигают условия на согласование. МОЭК - реконструкция камер и переход на ППУ изоляцию, Водоканал - реконструкция камер и замена кучи задвижек по всему району, санацию канализации и т.д.

Не будет никто просто так вам увеличивать вдвое ничего.

Link to post
Share on other sites
Вообще по госзаказу предельной суммой является 120 тысяч рублей за м2 жилой площади.

Всё верно. Я о том, сколько это в реале стоит.

Хотя есть привязанные проекты панелек вблизи внутренней стороны МКАДа, которые со всеми пирогами укладываются и в 70 тысяч за м2.

Edited by Alex176
Link to post
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

 Share

×
×
  • Create New...